托起百姓安居梦——自然资源部门促进配售型保障性住房落地纪略
2024-11-26
初冬时节，捷报频传。全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地，千家万户的安居梦有了新希望。
党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
促进配售型保障性住房落地，可以在房地产市场下行周期填补住宅用地需求缺口，进而保障刚性和改善性住房需求、助力房地产平稳健康发展，是构建房地产发展新模式的重要组成。近年来，在房地产市场深度调整的大背景下，各地自然资源部门从规划、用地保障入手，全力推进配售型保障性住房建设，探索出一条促进房地产转型、实现普通家庭安居梦的高质量发展新路。
助力构建房地产发展新模式
本轮房地产市场调整已持续3年，市场供求关系发生重大变化，随着“促进房地产市场止跌回稳”政策放活力度加大，房地产业构建发展新模式的前景越发明朗。其中，配售型保障性住房建设在增强政府调控市场能力、降低房地产企业高杠杆率和负债率、削弱住房投资属性、满足居民刚性和改善性住房需求方面具有显著作用。
今年4月，自然资源部办公厅印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求各地立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。该通知强调继续大力支持保障性住房用地的供应。各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的，要优先保障土地供应。
各地自然资源部门高度重视用地保障，配合政府将规划和建设配售型保障性住房与改善民生质量、促进房地产业转型发展、实施人才引进战略、提升城市品质等工作统筹起来，一体推进。
积极参与项目调研和前置审批
在福建省福州市委、市政府统筹推进下，福州市自然资源和规划局配合市住房和城乡建设局及各县（市、区）政府，重点抓好保障对象的调查摸底，深入园区、商业商务区走访调研，了解企业职工、新市民等的住房需求，汇总各类需求量，分类建档、有序保障。在摸清底数基础上，福州局指导属地资源规划局结合新区产业布局和人才需求，坚持以需定建、科学选址，合理规划安排保障性住房用地，保障职住平衡，提升新区人居环境。
福州市资源规划等部门积极推行保障房项目前置服务和并联审批。福州市成立安居工程建设有限公司承担保障房建设任务，确定首批项目后，该公司组织熟悉报建业务的精干力量提前开展前期工作，属地资源规划、发展改革、住建等部门在项目谋划、设计等方面主动指导，促成项目快速落地。在项目控规调整公示、划拨公示期间，各相关部门同步跟进，并联开展立项、预审、方案设计等工作，确保公示期满即出件，提升审批质效。
规划优中选优，用地应保尽保
为加强配售型保障性住房用地保障工作，安徽省合肥市自然资源和规划局组织编制了合肥市商品房和保障性住房国土空间专项规划，在国土空间专项规划中安排保障性住房和配套功能用地规模、布局，统筹远期和近期、需求和供给。合肥局根据国土空间规划和保障性住房年度建设计划，坚持以需定建，将保障性住房用地计划在年度国有建设用地计划中单列，在新增建设用地计划、耕地占补平衡指标、年度国有建设用地计划中实行应保尽保。
合肥市在保障房项目选址时重视发挥项目周边交通、教育、医疗等配套优势。一是原则上在每个城中村改造、安置项目中配建1~2栋保障性住房。二是在轨道 TOD项目周边新建一定比例保障性住房。三是在产业科创片区，地标企业、重点招商企业以及科创平台周边新建保障性住房，满足产业、科创人才的住房需求。
讯飞小镇位于合肥高新区，是科大硅谷重要功能承载区域，占地面积约6000亩，规划居住人口约3万，围绕人工智能、空天信息等产业，建设企业总部、研发中心和创新者共享与交流空间等，打造生产、生活、生态“三生”共融产业小镇。其配售型保障性住房项目紧邻科大讯飞全球总部基地，一公里范围内即有规划在建的幼儿园和中小学，预计2025年前后投入使用。周边医院、商业网点密集，并规划了“点片结合”的公园绿地系统。该项目在智慧物业管理、车辆引导、安防等方面提升智能化功能配置，在室外公共活动区域设置互动屏智慧步道，提供游戏、音乐等娱乐服务，通过场景融合激发要素效能，营造全龄乐享、互动、交往的复合生活场景，构建有认同感、科技感、归属感的智慧社区。
滨海新城是福州市“东进南下、沿江向海”发展的重要节点，是新兴产业发展集聚地，也是疏解老城人口的重要片区。福州市首宗新建配售型保障性住房项目双龙新居就选址在滨海新城核心区。福州局有关负责人介绍，该项目规划建设方案优中选优，在全国范围组织规划建设方案竞赛评选，结合民生住房需求，对空间格局、收纳储物进行人性化和精准化设计，打造中小户型人居新空间；按照分层次、分类配售原则，满足住房和收入困难群体、普通工薪收入群体等不同人群需求，提高住房资源使用效率，让更多市民共圆安居梦。
吉林省长春市林语路配售型保障房项目紧盯优质区位、优质配套、优质环境“三优”标准筛选地块，最终选址于南关区南部新城。南部新城是长春市城市发展的核心区域，集行政办公、文化、商业商务等功能于一体，坐拥城市南部发展的核心优势资源。项目邻近吉林大学总校区、长春市规划展览馆、长春市工人体育馆等，公共设施配套完备，周边商品房多为2011~2017年建设的成熟小区。经过充分的市场调研及论证，长春市规划和自然资源局合理布置设计商业、社区、养老等配套设施，进一步提高了项目的居住品质。
盘活存量用地算好经济细账
由于各地试点项目基本位于成熟片区，配售型保障性住房用地主要依靠盘活存量，优先筛选成熟度较高的已批未供地块，在提升项目前期工作效率、推动项目快速落地的同时，有效处置了批而未供土地。
配售型保障性住房以划拨方式供应土地，建成后面向住房和收入困难等群体配售，用地成本收益核算精益求精。福州市充分考虑来源、土地用途等不同导致的宗地间成本差异，以及保障性住房和商品房销售价格差异等因素，按照市域统筹、区域平衡的原则，多措并举控制用地成本；按照保本微利原则，确定双龙新居项目销售价格（含装修）仅为周边同地段商品住房新房销售均价的50%左右。
长春林语路项目用地面积155.7亩，缴纳土地价款1.87亿元（含部分配套商业）。该项目按照基本覆盖划拨土地成本、建安成本加不超过5%的利润和管理费确定配售均价约每平方米5900元，为周边优质小区商品房均价的50%~60%。
合肥局科学测算讯飞小镇项目土地成本，原则上不低于经统筹测算的片区土地取得成本，保持在每亩100万元~350万元区间，并参照城镇居住用地定级范围确定级别，根据对应级别基准地价标准的30%~40%，合理确定地价范围。该局商市住房主管部门明确房屋配售条件和价格后编制了土地供应方案：地块划拨给合肥城改投资建设集团有限公司，价款为每亩130万元，房屋配售面向市区无自有住房且在合肥高新区稳定居住或工作达一定年限的工薪收入群体，配售价格每平方米不超过9000元。
让普通家庭的安居梦变成现实
统筹“市场+保障”，不仅是构建房地产发展新模式的必然要求，也是配售型保障性住房规划建设的基本经验。当前，各地配售型保障性住房项目加速落地。
福州双龙新居项目占地约20亩，计容建筑面积约5.3万平方米，拟建保障房701套，全部规划设计为45~75平方米的小户型。项目于今年1月取得施工许可证，预计2026年12月竣工交付。今年3月20日~4月30日，项目完成首轮申购登记，5月6日启动二轮申购。市民广泛关注、积极参与。截至目前，累计申购登记家庭近600组。
长春林语路项目规划建设保障房2040套，建筑面积为17.48万平方米，户型面积分为85平方米（两室一厅一卫）和105平方米（三室两厅两卫）两种，可满足各类人才、工薪群体的住房需求。项目于6月19日取得划拨决定书，目前已开工建设并启动配售，正在受理申购报名。
合肥讯飞小镇项目已实质性开工建设，预计2027年竣工。
全国数据更清晰地反映了这种加速趋势。自然资源部汇总各地配售型保障性住房用地落实情况显示，35个试点城市和30个扩围城市的建设任务已落实到全部270宗土地。其中，35个试点城市首批建设任务涉及土地面积约7258亩、可建住房11.04万套，已经确定建设单位的土地面积占87%；第二批任务涉及土地面积约3169亩、可建住房3.89万套，已经确定建设单位的土地面积占78%。30个扩围城市建设任务涉及土地面积约2723亩、可建住房2.3万套，已经确定建设单位的土地面积占84%。
水到渠成，未来可期。千千万万普通家庭的安居梦正在变为现实。
文章来源：自然资源部
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